전세 계약 전 반드시 알아야 할 5가지 핵심 팁

전세 계약은 주거 안정과 재정적 선택이 결합된 중요한 결정입니다. 잘못된 선택은 큰 재정적 손실이나 전세 사기로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 전 필수적으로 점검해야 할 5가지 팁을 심층적으로 다뤄보겠습니다. 안전하고 성공적인 전세 계약을 위해 끝까지 읽어보세요!

등기부 등본 확인은 기본 중의 기본

등기부 등본은 해당 부동산의 권리 관계를 명확히 알 수 있는 가장 중요한 문서입니다. 계약 전에 등기부 등본을 확인하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 등기부 등본의 주요 항목

1. 표제부 : 부동산의 기본 정보(주소, 구조, 면적 등)를 제공합니다. 해당 건물이 주거용인지 상업용인지 확인하는 것도 필수입니다.

2. 갑구 : 소유권 관련 정보를 포함하며, 소유자와 소유권에 대한 제한 사항(가처분, 가압류 등)을 확인합니다.

3. 을구 : 근저당권, 전세권 설정 여부 및 기타 채권 설정 내용을 확인할 수 있습니다. 이 부분은 특히 보증금 보호와 밀접한 연관이 있으므로 꼼꼼히 살펴보세요.

국토부 더 안전한 부동산 임대차 계약 설명

2. 확인 방법

◾ 정부24 사이트나 주민센터, 등기소에서 열람 가능합니다.

◾ 갑구와 을구에 설정된 근저당권이 보증금보다 높은 경우, 깡통 전세 위험이 있으니 계약을 피하세요.

◾ 만약 부동산에 여러 권리자가 얽혀 있다면 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.

◾ 등기부 등본 확인은 전세 계약의 첫 단계로 반드시 필요한 절차임을 기억하세요.

정부24 바로가기

깡통 전세 확인: 선순위 보증금 및 매매가 체크

깡통 전세는 매매가보다 보증금이 높아 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 의미합니다. 이는 세입자에게 막대한 재정적 손실을 초래할 수 있습니다.

1. 확인 방법

전입세대 열람원 : 해당 건물에 거주 중인 세입자와 그들의 보증금 정보를 확인할 수 있는 자료입니다. 열람을 통해 선순위 세입자의 보증금 규모와 상태를 확인하세요.

매매가 대비 비율 확인 : 일반적으로 보증금이 매매가의 70~80%를 넘는 경우 위험 신호로 간주됩니다. 이 비율이 높은 경우 계약을 재검토하거나 다른 대안을 모색하세요.

2. 깡통 전세 예방 도구

안심전세 앱 : 보증금과 매매가 정보를 비교할 수 있는 유용한 도구입니다.

공인중개사의 의견 청취 : 전문가로부터 현재 시장 상황에 대한 조언을 들어보세요.

이러한 점검은 깡통 전세를 예방하는 핵심 단계입니다.

안심 전세 앱 다운로드

불법건축물 여부 체크

불법건축물에 거주하는 것은 추후 재산적, 법적 문제를 유발할 가능성이 큽니다. 대출 심사에서 불이익을 받을 수 있으며, 건물 자체가 철거 대상이 될 수도 있습니다.

1. 확인 방법

건축물 대장 확인 : 해당 건물이 합법적으로 지어진 건물인지 확인하는 가장 기본적인 방법입니다.

위반 건축물 확인 : 건축물 대장에 "위반 건축물"로 표시되어 있다면 계약을 피하거나 철저한 검토가 필요합니다.

지자체 방문 : 건축물 대장 외에도 지자체에 문의해 추가적으로 위반 사항이 있는지 확인할 수 있습니다.

2. 주의 사항

◾ 불법 확장된 구조물이 있을 경우, 건물의 안정성에도 영향을 미칠 수 있으므로 철저히 검토하세요.

◾ 계약 전 공인중개사를 통해 추가 확인하는 것도 추천됩니다.

특약 조항 작성으로 내 권리 보호

특약 조항은 전세 계약에서 세입자의 권리를 보호하고, 예기치 못한 상황에서도 안정적으로 대응할 수 있도록 돕는 중요한 도구입니다.

전세 계약 시 꼭 알아야 할 필수 특약 5가지

1. 추천 특약 조항

근저당권 제한 : "대항력 발생 전 임대인은 근저당권을 설정하지 않는다."

대출 실패 시 계약금 반환 : "대출이 불가한 경우, 계약금을 반환한다."

보증보험 가입 협조 : "임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다."

보증금 반환 명시 : "계약 종료 시 즉시 보증금을 반환한다."

건물 상태 유지 : "계약 기간 동안 건물 상태를 적정 수준으로 유지한다."

2. 작성 팁

◾ 특약 조항은 구두 합의가 아닌 서면으로 작성해야 법적 효력을 발휘합니다.

◾ 공인중개사와 함께 검토하며, 임대인의 서명을 반드시 받으세요.

5. 보증보험 가입: 보증금 반환의 든든한 보호막

보증보험은 임대인의 사정과 관계없이 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다.

가입 방법

가입 기관 : HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증.

필수 조건 : 보증보험 가입은 집주인의 동의가 필요하며, 보증금이 특정 한도를 넘지 않아야 가능합니다.

가입 과정 : 공인중개사를 통해 가입 절차를 진행하면 더욱 간편합니다.

HUG 주택도시보증공사

보증보험의 주요 장점

◾ 임대인의 파산, 잠적 등의 상황에서도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

◾ 보증보험 가입 여부는 전세 계약의 안정성을 높여주는 중요한 지표로 작용합니다.

결론: 철저한 준비가 안전한 전세 계약의 핵심!

전세 계약을 성공적으로 마치기 위해서는 철저한 준비와 꼼꼼한 점검이 필수입니다.

• 등기부 등본 확인
• 선순위 보증금 체크
• 불법건축물 여부 확인
• 특약 조항 작성
• 보증보험 가입

위의 5가지 팁을 실천하면 전세 계약과 관련된 위험을 크게 줄일 수 있습니다.